不動産鑑定評価書
不動産鑑定評価書とは
不動産鑑定書評価書の内容
鑑定評価書（簡略に『鑑定書』と言われる場合も多いです）は、不動産鑑定士が、評価対象不動産について、
・適正な価格（又は賃料）と
・その価格決定に至った理由
をまとめた文書です。
鑑定評価書の作成は、国土交通省の定める『不動産鑑定評価基準』に従って行われ、裁判などでの立証資料としても使用されるものです。
鑑定評価書の料金
このような鑑定評価書ですが、その価格は一応の統一基準（鑑定評価額に連動し、物件の種類によって変わってきます－不動産鑑定評価報酬規定参照）はありますが、現実には自由競争で決められいます。
発行会社によって価格設定はまちまちですが、一応の目安としては以下のようになります。
- 以下の分類では、特殊な物件・総額200億円を超えるような超大型物件に関する評価は除き、基本的な価格評価の場合を念頭に置いています。
- うすい鑑定の料金体系については料金・納期等をご参照ください。
不動産の証券化等に使用されるフルスペックの鑑定評価書
大型の投資用不動産評価の際に使用される、フルスペックの鑑定評価書です。評価手法としても、DCF法という精緻な評価手法が必須となり、価格決定の分析内容も詳細に記されます。
このレベルの鑑定評価書の場合、依頼者様にも、建物の図面（竣工図または設計図書）・物件の収支状況・増改築の履歴等の資料をご用意いただく必要が有り、また別途エンジニアリングレポート（建物の専門家による建物現況調査報告書）を取得頂くことが前提になります。
費用としては、一般的に50万円～80万円程度（エンジニアリングレポートを含まず）が一応の目安と言えるでしょう。
係争等を前提とする鑑定評価書
現在係争中または、係争に入ることを前提として、使用される鑑定評価書です。
・通常の鑑定評価書との比較において、より高い説得力が求められること
・訴訟の長期化に伴って業務も長期化する蓋然性が高いこと
・追加的な業務の発生の可能性も高いこと
から、報酬料の中に訴訟案件割増が設定されるのが一般的です。
物件の内容・係争の性格等によっても異なりますが、一般的な目安としては、50万円～80万円程度です。
一般的な鑑定評価書
証券化・係争等を前提とせず、エンジニアリングレポート等も無い状況で行われる一般的な鑑定評価書です（通常『鑑定書』といえば、このレベルを指します）。
この場合においても、価格決定の分析内容等は詳細に記述されますが、上記と比較した場合においては、
・DCF法を採用しないこと
・エンジニアリングレポート作成会社等関係者間でのスケジュール調整等も不要なこと
により、鑑定業者の負担は幾分軽減されますので、費用的には(物件の種類等により幅が生じますが）30万円～50万円程度が目安となります。
簡易鑑定
物件価格に焦点を当てた物で、価格決定の分析内容等も簡略化されます。
後々の争いに発展することは考えにくいですが、現在の価格については明確な指標が必要である、という場合に使用されることが多いです。
簡易鑑定については、鑑定業者によって行っている所・行っていない所があり、大手鑑定事務所では行っていない場合が多いようです。費用は、15万円～20万円程度が一応の目安と言えるでしょう。
- 弊社では、固定資産税評価額100億以下の物件に関する価格評価の場合のみ、簡易鑑定を承っております。
